空き家解体費用を構造別・地域別に解説！そもそも空き家を解体すべきかなど併せて解説

「家を相続したけど住む予定がない…」「解体っていくらぐらいかかる？」
近年問題になっている空き家問題。
相続したけど住む予定がないなどで、空き家のまま放置されている物件は増えている傾向にあります。
今後使う見込みのない空き家を所有している場合、解体すべきか判断に悩む方もいらっしゃるでしょう。
その悩みの大きな要因が「費用」という方も多いものです。
この記事では、空き家解体に掛かる費用も目安を分かりやすく解説します。
併せて、解体するメリット・デメリットから解体費用を安くする方法まで紹介するので、今後の解体の参考にしてください。

空き家の解体費用はどのくらいかかる？

空き家の解体費用といっても、空き家の構造や現場の状況などさまざまな要因が費用に関わってきます。
基本的に、同じ条件の物件は存在しないため、物件ごとに解体費用は異なってくるのです。

しかし、解体費用を決めるポイントを理解することで、ある程度の相場を掴めるようになります。

構造ごとの解体費用相場

解体費用を決める重要なポイントとなるのが「家の構造」です。
家の構造には、次の３つがあります。

それぞれの構造に応じて解体費用の相場が異なり、次のようになります。

木造住宅は解体しやすく、頑丈な造りの鉄骨造住宅やRC造住宅は解体しにくいものです。
解体に手間がかかり、工期が長くなる傾向にあるため、鉄骨造住宅やRC造住宅は解体費用も高くなります。

基本的に、解体費用は「坪単価×面積」で算出できます。
例えば、同じ40坪でも費用は次のように異なります。

このように、構造によって100万円以上の差が出てくる可能性があるのです。

地域ごとの解体費用相場

解体費用は地域によっても大きく異なるものです。
一般的な木造住宅の地域別の相場は、次のようになります。

解体費用の大きな要因となる人件費は地域によって大きく異なります。
一般的に、都市部では人件費が高くなる傾向があるため解体費用も高くなるのです。

また、敷地の広さも解体作業のしやすさに影響するため費用を左右する要因となります。
地方は敷地が広いケースが多く、重機の搬入や足場の設置が容易なため解体作業がしやすいものです。
反対に、都市部など住宅の密集エリアでは、敷地に作業スペースを確保しにくく解体作業の効率が悪くなる場合もあり、解体費用も高くなる傾向があります。

地域によって解体費用は大きく異なるので、空き家の所在地域の相場を把握しておくことが大切です。

現地の状況次第で解体費用が異なる

解体費用は、現地の状況次第で解体費用は大きく異なるものです。

上記のように、現場が解体作業をしにくい状況だと解体費用が高くなる可能性があります。
ただし、解体のしやすさは一概に判断できないものです。
また、隣地の敷地を借りるなど対策できる場合もあります。
一度解体業者に現場を確認してもらい、見積もりを取ることが大切です。

解体費用が高くなる6つのケース

ここでは、解体費用が高くなるケースとして次の６つを見ていきましょう。

敷地面積が狭い

解体工事では、足場の設置や重機の搬入・トラックの駐車用として、敷地にある程度のスペースを確保する必要があります。

敷地が狭く足場が設置できない場合は、特殊な足場の設置が必要になるものです。
また、解体工事で必要な重機が搬入できない場合、その分手作業の割合が多くない人件費がかさみ、解体費用に直結します。
重機の搬入や産業廃棄物の排出用のトラックや職人の移動のための車両などの駐車スペースも必要です。
駐車スペースが確保できなければ、近くに月極で駐車場を借りる必要があり、駐車場代が上乗せされる可能性があるのです。

このように、敷地が狭く解体作業に支障が出る場合は、解体費用も高くなる可能性があるので注意しましょう。

前面道路幅が狭い

重機の搬入や産業廃棄物の排出のためのトラックを現場に乗り入れるため、前面道路の幅も重要になります。
トラックが進入できない道路の場合、重機の搬入ができず手作業が増えてしまいます。
また、離れた場所にトラックを停めてそこまで廃棄物を移動させなければならない可能性もあるのです。

自然災害で家が壊れている

台風や水害など自然災害で家が壊れている場合も費用が高くなる傾向にあります。
壊れている家だから解体は簡単なのでは？と思われる方もいらっしゃるでしょう。
しかし、壊れた家では廃棄物の分別に時間と手間がかかるものです。

泥や壊れた建材がまじりあった状態から、分別しなければならず通常の解体よりも手作業の割合が増えてしまいます。
また、自然災害で家が壊れている場合、そのエリアの他の住宅も壊れて解体が必要というケースも多いのです。
家の解体依頼が立て込んでしまうことで、解体の順番待ちになるだけでなく解体費用も割り増しされる可能性があります。

現場により異なりますが、災害で壊れた家の解体は通常の解体の1.5倍ほど費用が高くなる場合があるので、注意しましょう。

火災で家が焼けている

自然災害同様に、火災で家が焼けている状態の解体も費用が高くなるので注意しましょう。

一般的な木造住宅の場合、解体の廃材である木材は再生可能な資源として処理します。
しかし、火災で燃えてしまった木材は再生できないので、処理費用が高くなるのです。
また、燃えた部分と燃えていない部分に分別しなければならず、その手間もかかります。

取り壊すための人件費がかさむうえに、処理費用も高額になるため火災後の家の解体費用は高額になるのです。

建物が古くアスベストの除去が必要

建物の建材にアスベストが含まれている場合、特別な処理が必要になるため費用が高くなります。
アスベストは、解体時に粉塵が舞ってしまうと作業員や近隣住人への健康被害の恐れがある有害な物質です。
そのため、飛沫防止の処理やシートなどの下準備や届出等・含有した廃材の処理などが必要になり、解体に手間がかかります。

2006年以降はアスベストの使用は法律により禁止されています。
しかし、1975年から段階的に使用は禁止されていたため、2006年以前の建築物やとくに1975年以前の場合はアスベストが含有されている可能性が高くなるのです。

相続などで引き継いだ空き家は築年数が古い場合が多く、アスベストが含有されている可能性もあります。
基本的には、解体前の事前調査でアスベスト含有も確認してもらえるものです。
含有されている場合は、処理費用が追加されることは覚えておきましょう。

地下室がある

地下室がある場合、地下室の解体だけでなく埋め戻し費用も発生します。
埋め戻し材が必要になり、場合によっては特殊な重機での作業になる可能性もあるのです。

地下室がある場合、解体だけでも地上階と同等の費用を見込む必要があります。
解体費用は地下室のあるなしで倍近く変わる可能性があることに注意しましょう。

地中埋設物がある

地中埋設物とは、地中に埋められていたコンクリートがらや瓦・井戸・浄化槽・ゴミと言ったもののことを言います。
基本的には、以前の解体時の基礎残りなどが発見されるケースが多いものです。
また、地方の空き家の場合は井戸が発見される場合もあります。

地中埋設物が発見された場合は、撤去費用が追加されるのが一般的です。
地中埋設物は、放置してしまうと地盤に影響が出てしまい次の建設物が建築できなくなります。
また、土地のまま売却するにも次の所有者から撤去費用を請求される可能性もあるのです。
そのため、地中埋設物が発見されたら必ず撤去しなければなりません。

しかし、地面を掘り起こしてみなければ存在を確認できないものです。
地中埋設物が発見された場合、解体業者が報告し現地を確認したうえで再見積もりとなるでしょう。

空き家を解体するメリット・デメリット

空き家を所有している場合、解体すべきがどうか判断に悩むものです。
ここでは、空き家を解体するメリット・デメリットについて見ていきましょう。

メリット・デメリットには次のようなことがあります。

メリット1：災害時に責任を追及されなくなる

空き家は人が済まないため劣化が早いという傾向があります。
特に、引き継いだ家の場合はすでに経過年数が古いため、劣化が進行しているものです。
劣化した空き家を放置していると、倒壊の危険性も高くなります。
また、台風や大雨などの災害時に、屋根や建物の一部が飛んで近隣に被害が出てしまうというケースもあるのです。
災害時に第三者に被害を与えた場合、管理の状態によっては損害賠償される可能性があります。

解体して更地にすることで、空き家の管理が不要になり災害時でも近隣に被害を出す可能性が無くなるでしょう。

メリット2：空き家の解体は補助金など活用しやすい

自治体によって解体費用の一部を補助してくれる制度があり、空き家解体の場合は適用しやすくなります。
空き家は、放置することで建物の倒壊の危険性や犯罪に利用されるなど、さまざまな問題を起こす可能性があります。
そのため、自治体では空き家の解体や活用を推進しており、空き家であれば解体費用の補助金を活用しやすいのです。

ただし、補助金の有無や助成額・適用条件は自治体によって異なります。
解体前に自治体のホームページや窓口で確認するとよいでしょう。

メリット3：土地を活用しやすくなる

空き家の場合、築年数や状況にもよりますがそのまま活用するのは難しいでしょう。
更地に戻すことにより、さまざまな活用がしやすくなります。

デメリット1：解体費用がかかる

大きなデメリットは、解体費用が掛かることです。
空き家の状況や地域によっても異なりますが、解体費用として100万円以上掛かる場合が多いでしょう。

デメリット2：固定資産税・都市計画税が高くなる

不動産を所有している人に課せられる、固定資産税・都市計画税。
この税金は、土地だけの状態では建物が建っているよりも高くなるという特徴があります。

建物にもよりますが、住宅用の建物の場合、固定資産税・都市計画税に対して減税措置を適用できます。
適用した場合、固定資産税では土地に関わる税金が最大6分の1にまで減額されるのです。
しかし、この措置は建物が建っていることが条件のため、更地では適用できません。
空き家を解体し、更地に戻してしまうと、減税措置が適用できなくなり高い税金を払う必要があるのです。

解体後すぐに、売却や建物を建てるなど活用する予定があれば大きな負担にはならないでしょう。
しかし、売却できずに更地のまま所有し続けると税金の負担が大きくなるので注意が必要です。

ただし、空き家の場合は空き家のまま放置していると、税金の減税措置を受けられなくなる可能性があります。
空き家対策特別措置法という法律により、「特定空き家」として指定されてしまうと、建物が建っていても減税措置を適用できなくなるので注意しましょう。

デメリット3：建物を活用できなくなる

解体してしまえば、将来住むことも建物として活用や売却もできません。

今は住まないけど、将来的には地方の空き家でゆっくり生活したいという方もいらっしゃるでしょう。
また、今は古民家でも需要があり、古い物件を買い手が好きにリフォームするというケースもあります。
その場合は、リフォームしてある物件では買い手にとって魅力がなくなってしまう可能性があるので注意しましょう。
売却を検討している場合は、解体やリフォームするかは一度不動産会社に相談することをおすすめします。

空き家を解体する際の注意点

空き家を解体する際には、気を付けなければならない点もあります。
ここでは、空き家の解体での注意点として、次の3つを紹介します。

遠方から解体する場合は業者とよく打ち合わせしよう

相続した空き家の場合、県外など遠方にあるというケースも多くあります。
県外の解体業者であっても、解体依頼することは可能です。
しかし、遠方から解体依頼する場合は、より慎重に解体業者との打ち合わせを進める必要があります。

上記のようなことからトラブルに発展するケースもあるのです。

可能であれば、少なくても事前の現場確認時は現地に足を運び、業者と現地の確認をすることをおすすめします。
また、業者によっては遠方からの依頼の場合、携帯やWebカメラなどで中継しながら現地確認や解体作業してくれる場合もあります。
遠方の空き家解体は、現場を逐次確認できないため、業者選びが重要になります。
解体工事を信頼して任せられる業者を慎重に選ぶようにしましょう・

滅失登記には期限がある

建物を解体した場合、解体後に建物が消滅したことを登記する「滅失登記」が必要になります。
滅失登記ができていない場合、建て替えできないことや存在のない建物に固定資産税が課せられることがあるので注意しましょう。

滅失登記は、基本的に自分で法務局に行って手続きする必要があります。
解体後に解体業者から証明書を受け取り、必要書類を揃えて法務局に申請しましょう。

また、滅失登記には解体後1か月以内に申請しなければならないという期限もあります。
期限を超えた場合や申請自体しない場合、罰金などのペナルティが課せられることもあるので注意しましょう。

自分で申請が難しい場合は、土地家屋調査士に依頼することも可能です。
解体業者によっては、申請の代行や申請サポートしてくれる場合もあるので、一度相談してみるとよいでしょう。

更地にすると再建築不可になることがある

建物を建てるには、現行の建築基準法に要件を満たしている必要があります。
しかし、築年数の古い建物では現行の基準に適していない場合もあるのです。

現行の基準を満たせない建築不可の土地の場合、解体してしまうと再建築できません。
また、再建築不可の土地では売却も難しいでしょう。
解体前に、現行の法律に適応しているのかも確認することが大切です。

空き家解体費用を安くする方法

最後に、空き家解体費用を安くする方法を紹介します。

自分でできることは自分でやっておく

空き家解体時に、家具や家電・ゴミなどがあると、その処分費用は解体費用に上乗せされてしまいます。
解体前に、不用品は自分で処分することで、余計な処分費用の追加を防げるでしょう。
不用品はリサイクルショップなどで売却できる場合もあるので、一度持ち込んでみることもおすすめします。

また、庭木の撤去・雑草の除去なども解体業者に依頼できますが、その分の費用は掛かります。
自分でできることは自分やっておくことで、解体費用を抑えられるように菜でしょう。

補助金を活用する

自治体によっては、解体費用の一部を助成してくれる制度があります。
補助金の対象条件や助成額などは自治体によって異なるので、自治体のホームページや窓口で確認したうえで、解体工事を進めることが大切です。
また、地元の解体業者なら補助金についてサポートしてくれる場合もあるので、相談してみるとよいでしょう。

相見積もりを取る

解体工事を依頼するうえでは、複数の業者に相見積もりを取ることが大切です。
複数の業者で検討することで、金額やサービス・対応などを比較できます。

特に、遠方の業者に依頼する場合は業者選びが重要になるものです。
金額だけでなく、見積もり時の対応や実績・遠方の依頼主へのフォロー内容なども含め総合的判断するようにしましょう。

まとめ

空き家の解体費用相場や高くなるケース・注意点などお伝えしました。
解体費用は、空き家の状況や地域・構造・広さなどさまざまな要因で費用が異なります。
空き家は、空き家のまま所有していると、倒壊による被害を発生させるなどの危険性もあるものです。
解体することで、維持管理が不要になり次の土地活用もしやすくなるでしょう。
ただし、解体してしまうと固定資産税が高くなるなどのデメリットもあるので、解体すべきか慎重に判断することが大切です。
そのうえで、解体するのであれば、複数の業者を比較し信頼できる解体業者に解体依頼するようにしましょう。