解体工事を発注するなら必ず事前に「契約書」を作成しなければなりません。
契約書がないと後に問題が発生したときの解決指針がなく、トラブルが拡大してしまいます。建設業法でも契約書の作成は義務とされています。
今回は解体工事の契約書が必要な理由や契約締結の流れ、契約書のチェックポイントをお伝えします。
1.解体工事で契約書を作らないリスクや必要な理由
そもそも解体工事において契約書がなぜ必要なのでしょうか？作成しない場合に発生するリスクを確認しましょう。
1-1.法律違反になる
建設業法では「建設工事請負契約は必ず書面で締結しなければならない」と定められています（建設業法19条）。
契約書を作成せず口頭のみで契約すると建設業法違反になってしまうリスクがあります。
契約書を作成しないようなコンプライアンス意識の低い業者に依頼するとトラブルのもとになるので、避けるのが賢明でしょう。
1-2.いつまでも工事に着手、完成してもらえない
解体工事は「請負契約」という種類の契約です。請負契約で「工期」や「引き渡し期限」を定めると、解体業者が約束通りに解体工事を仕上げてくれない場合、契約に従って督促や賠償金の請求ができます。
しかし契約書がなければ工期が明らかにならず、いつまでも工事に着手してもらえなくても文句を言えません。完成時期が大幅に遅れてしまうリスクも発生します。
1-3.追加料金を請求される
請負契約書では、工事代金が明確に定められます。きちんと契約書を作成しておけば、契約書に記載のない代金を請求されるおそれはありません。
もしも契約書がなかったら業者側が次々に追加代金を請求してくるリスクが発生します。
1-4.約束と違う工事をされてしまう
請負契約書には工事内容を記載するので、契約書にない工事が行われたり契約書に記載した工事が行われなかったりしたら契約の解除や賠償金の請求が可能です。
しかし契約書がなかったら、約束と違う工事をされても文句をいえず、泣き寝入りを強いられる可能性があります。
1-5.支払い済みの代金を持ち逃げされる
代金を支払っても解体業者が工事に着手しないとき、契約書があれば工事の履行を請求できますし解除して代金返還請求も可能です。
しかし契約書がなかったら解体工事を発注した証拠が残らないので、相手に代金を持ち逃げされるリスクも発生します。
以上のように請負契約書を作成しないのは極めて危険なので、発注時には必ず作成しなければなりません。
2.解体契約締結の流れ
次に解体工事の契約を締結するまでの流れをご紹介します。
STEP1 解体業者を探す
まずは解体業者を探して問い合わせをしましょう。ネットで自宅や物件の近くにある業者を探してみる方法が簡単でおすすめです。
解体業者の探し方はこちらの記事に詳しく書いているのでご参照ください。
解体業者を探す際、「何となく近場の解体業者へ依頼すればいいかな」と考えている方もいるのではないでしょうか。解体技術や解体費用は業者によって異なるため、契約後に後悔しないよう慎重に判断するのが大切です。また、解体業者をどのような方法で[…]
STEP2 見積りを依頼する
業者が見つかったら見積もりを依頼しましょう。
見積書を受け取ったら、内容をみて業者を信頼できそうかしっかりチェックしてみてください。
なお解体業者の見積書のチェックポイントについてはこちらの記事に詳細にかかれています。
解体工事の発注前に「見積書」を出してもらっても、どのような点に注目すべきかわかりにくいのではないでしょうか？複数業者から見積書を出してもらっても業者の良し悪しを判断しにくく、結果的に「一番安い業者」に発注してしまいがちです。しかし「[…]
STEP3 見積書を比較検討
良質な解体業者を選定するため、複数業者に見積書を出してもらって内容を比較しましょう。同じ工事でも業者によって値段が大きく異なるケースも少なくありません。書面だけではなく担当者や営業マンの態度も要チェックです。
STEP4 契約条件の詳細を取り決める
業者を選定したら、詳細な工事の条件を取り決めます。
具体的にどこまで対応してもらうのか、総額でいくらになるのか、追加費用が発生する可能性はあるのか、工期なども取り決めましょう。
STEP5 契約内容の確認
解体工事の内容や費用が決まったら、契約書を作成します。
多くの場合、解体業者側が契約書を用意して提示してくれるので、内容を確認してみてください。
調印予定日にすべてを理解するのは大変なので、事前にメールや郵送などで契約書を送ってもらい、気になったところをリストアップしておくようお勧めします。
変更を希望するところがあれば相手に伝えて修正してもらいましょう。
STEP6 署名押印して契約書を作成
契約書の文案を確認して問題がなかったら両者が署名押印して契約書を完成させます。
なお双方が署名押印するまでは「契約書」として有効になりません。
不利な内容の契約書に署名押印すると、後でトラブルになったときに多大な不利益を受ける可能性があります。署名押印する前に不明点や不満な点はすべて解消しておきましょう。
業者側に悪気がなくても記載内容に間違いがある場合もあるので、入念にチェックする必要があります。
STEP7 契約書を1通受け取る
契約書は2通作成し、1通を発注者側が、もう1通は業者側が受け取ります。後にトラブルが起こったときの「証拠」になる重要書類ですから、なくさないように大切に保管しましょう。
なお契約書作成後の解体工事そのものの流れについてはこちらの記事に詳しく書かれているのでご参照ください。
解体工事 流れの記事にリンク
3.解体工事の契約書を作成するタイミング
解体工事の契約書は、遅くとも「工事着工期の1ヶ月前まで」には作成すべきです。
それより早くても問題ありません。
ギリギリになると約束通り工事に着工できなかったり、契約を急ぐあまりにチェックがずさんになったりしてしまうリスクが高まります。
余裕をもって対応しましょう。
4.解体工事契約書の9つのチェックポイント
解体業者から契約書の文案を渡されたら、署名押印する前に以下の点をチェックしてください。
Point1 工事内容
まずは工事の内容をしっかり特定しなければなりません。
不足があると、後に追加発注が必要になって別途料金がかかるリスクが発生します。
反対に、不要な工事が書かれていたら料金が上乗せされている可能性もあります。
工事内容についてはできるだけ細かく特定されている方が有利です。工事の内容が複雑な場合には別途明細書をつけてもらうのがよいでしょう。
Point2 工事代金額と支払時期
工事代金額は発注者にとっても業者にとっても非常に重要ですから、必ず明確にしておかねばなりません。「総額」がいくらになるのか、税込みでいくらになるのか、その金額でどこまでの工事がカバーされるのか確認しましょう。
支払い方法や支払時期も重要です。一括払いにする場合と分割払いにする場合があり、それぞれについて入金期限がもうけられるのが一般的です。支払い遅延にならないよう、振込先や振り込み手数料の負担者、入金期限を確認しておきましょう。
Point3 追加費用が発生するケース
請負工事では、やむをえず追加費用が発生するケースもあります。
たとえば地中に特別な処理が必要な埋蔵物が発見されるかもしれません。
どういったケースで追加費用が発生するのか、追加費用の金額がどのようにして決まるのかなども明記しておくべきです。
Point4 解除
契約をやむを得ず解除するケースについても定めておきましょう。
たとえば相手が一定期間を超えても工事に着手しない、完成が異常に遅れた場合、あるいは発注者がいつまでも代金を入金しない場合などの契約違反があれば解除を認めるのが通常です。
Point5 工期と期間延長について
解体工事の契約書では「工期」も非常に重要です。工期とは、工事にかかる期間の目安です。
通常は「2022年○月○日に解体工事に着工、2022年○月○日までに完了する」などと記載します。
一般的には解体工事の契約書を作成するとき、業者から「工程表」というスケジュール表を渡してもらえます。工程表の内容に納得したら、契約書にもその工期を書き込んでもらうとよいでしょう。
Point6 損害賠償
解体工事を依頼しても、約束通りに工事をしてもらえないケースもあります。その場合、解体業者側へ損害賠償請求できることを定めておきましょう。
たとえば以下のような場合に損害賠償請求が可能となります。
- 工期までに工事が終わらない
- 約束と違う工事をされた
- 工事中に通行人や隣家に損害を発生させて、発注者が損害賠償請求されてしまった
反対に、発注者がいつまでも代金を払わない場合には業者側から損害賠償請求される可能性もあります。
遅延損害金について
解体工事の請負契約書では、請求をするときに「遅延損害金」を請求できるとするケースが多数です。遅延損害金とは、賠償金の支払いが遅れることによって発生する損害金です。
通常は年率計算で、遅延日数が長期になるほど高額になります。
法定利率は年率3％ですが、契約書で別途定めておけば別の年率が適用され、年率14.6％程度とされるケースなどもよくあります。
遅延損害金の割合についてもチェックしておきましょう。
Pont7 工事の完成と引き渡し
どのような場合に解体工事が完成したといえるのかも明確にしておきましょう。
「完成」の意味が明らかでないと、中途半端な状態で土地を引き渡される可能性もあります。
Point8 契約不適合責任について
請負契約には「契約不適合責任」が適用されます。契約不適合責任とは、請負業者が契約内容に従った履行をしないときに発注者が請負業者へ問える責任です。
修補請求、代金減額請求、解除や損害賠償が可能とされ、請求期間は原則として「発注者が契約不適合を知ってから1年」とされています。
ただし建築関連の7団体が構成する「連合協定工事請負契約約款委員会」では、業者側の契約不適合責任の期間を「2年」としています。
一般的な解体業者の場合、契約不適合責任の期間については2年とされる場合が多いでしょう。
それより短く定められている場合、発注者にとって不利になっている可能性があるので注意が必要です。
Point9 管轄裁判所
管轄裁判所とは、解体業者とトラブルになったときに解決を委ねるための裁判所の場所です。
裁判所は全国にたくさんあり、「どこの裁判所を利用するか」によって当事者にかかる負担が大きく変わってきます。実際に裁判になると、何度も裁判所へ通わなければならないからです。
できればお近くの裁判所を管轄とした方が有利でしょう。遠方の裁判所が記載されている場合には、一度業者側と交渉してみてください。
解体工事を依頼するとき、契約書は非常に重要なファクターになります。署名押印前に今回ご紹介したポイントをしっかりチェックしましょう。
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